Investir en Pinel : promesse d’un fiasco financier ?

L’investissement Pinel fait partie de tous les programmes de défiscalisation créés par l’Etat en vue d’attirer les investisseurs. La loi Pinel est de la même famille que les lois Robien, Duflot, Censi-Bouvard… Chaque fois, l’Etat annonce arrêter le dispositif, car il n’est pas assez rentable, mais le ressort peu après sous un nom différent avec quelques modifications. Vous l’aurez compris, tout cela n’est que de la poudre aux yeux ! Si un jour, vous avez effectué une recherche Google sur l’investissement immobilier, par la suite, vous avez sûrement dû tomber sur des publicités types : « Ne payez pas d’impôts pendant 9 ans et investissez dans un secteur porteur ! ». On vous propose d’investir dans un appartement neuf, dans un futur immeuble de standing et en contrepartie vous n’aurez pas à gérer les travaux, ni la gestion locative. En fait, vous aurez juste à empocher l’argent tranquillement assis chez vous ! Sincèrement, vous y croyez ? Ça n’a pas l’air trop beau pour être vrai ? L’Etat, se serait-il transformé en Père Noël ?

Le dispositif Pinel tout comme les autres, a été créé pour répondre à la crise du logement et relancer le secteur du bâtiment. Voilà pourquoi, les programmes immobiliers neufs fleurissent de plus en plus, tout comme les publicités qui les promeuvent. Le but est surtout d’attirer les investisseurs afin de financer ces programmes. Comment ? En leur faisant miroiter l’avantage de la défiscalisation, de la réduction d’impôts. L’Etat a compris que les termes « réduction », « défiscalisation », allaient forcément attirer et ainsi faire croire aux investisseurs que c’était pour eux une solution gagnante. Cependant, l’investisseur est plutôt le grand perdant de cette histoire contrairement aux locataires, constructeurs immobiliers, et même l’Etat. Investir en Pinel, c’est s’engager à mettre en location votre appartement, faisant partie d’un programme immobilier neuf, durant minimum 6 ans, possible d’être prolonger à 9 ou 12 ans. Ce logement doit être localisé dans une zone définie et à un loyer plafonné. En effet, vous ne pouvez pas trouver un logement quelque part et décider d’y appliquer le dispositif. Il y a des règles claires auxquelles vous êtes obligés de vous soumettre. L’Etat a défini des zones géographiques précises où s’applique le dispositif Pinel. Les promoteurs se sont donc mis à construire dans des zones qui ne sont pas forcément les plus favorables, telles zones populaires ou « en devenir », là où les terrains sont moins chers mais, où la demande locative est aussi moins solvable.

Également, vous n’avez pas le contrôle sur le montant du loyer, car ces logements sont soumis à des loyers plafonnés. Dans certaines villes, la réalité du marché est différente et vous aurez la surprise de constater que les prix des loyers dans cette ville sont inférieurs au montant des loyers plafonnés. Vous serez donc obligés de vous aligner sur les prix du marché pour espérer louer votre bien.

Ce que promet le dispositif Pinel, c’est que vous pouvez acheter un logement neuf et que celui-ci sera remboursé par le loyer ainsi que par votre réduction d’impôt. Voilà la carotte que vous propose l’Etat, « le crédit d’impôt » que bon nombre d’investisseurs ont suivi sans se poser de questions, pensant que cette proposition était forcément une belle assurance de profit.

Pourtant ce que l’on ne vous dit pas ou plutôt furtivement, c’est que vous aurez sûrement un « effort » à faire chaque mois. Cet effort que les commerciaux Pinel vous présente comme minime, c’est votre propre contribution mensuelle pour rembourser cet achat. Pour vous l’illustrer, imaginons que vous achetiez un appartement soumis au Pinel et qu’au moment de la mise en location, vous vous rendez compte que les loyers du marché sont inférieurs de 10 à 20 % aux loyers plafonnés. Bien entendu, on ne vous aura pas prévenu avant. Vous serez donc obligé de vous aligner aux prix réels, car peu de locataires accepteront de payer plus que les prix du marché, surtout s’ils peuvent avoir la même chose ailleurs à un prix correct. De plus, en matière d’investissement, un “effort d’épargne” est une catastrophe financière. Si vous devez retenir une chose de cet article : “ne mettez jamais le nez dans une opération avec un effort d’épargne”

Votre effort mensuel sera donc plus important et votre rendement sera mauvais (entre 4% et 6%), voire nul. Cela entrainera au passage une baisse de votre capacité d’emprunt qui impactera le reste de votre “carrière” d’investisseur.

Un autre « avantage » présenté de ce dispositif, est l’exonération de la taxe foncière durant 2 ans. Cependant, passer ces deux années, vous aurez à payer cette taxe et là, c’est la mauvaise surprise assurée. En effet, la taxe foncière dans le neuf est bien supérieure à l’ancien. Comme je vous le disais plus haut, les gagnants de cette histoire ne sont pas les investisseurs, mais plutôt les locataires, les promoteurs et l’Etat. L’avantage pour le locataire est certain, en effet, les logements neufs ont la préférence de ceux-ci. Voilà pourquoi même dans l’ancien, il est nécessaire de remettre un logement à neuf pour espérer le louer rapidement. Via le dispositif Pinel, le locataire bénéficie donc d’un logement neuf avec un loyer plafonné et donc pour lui avantageux. Aussi, le locataire ne sait pas forcément que le logement qu’il habite est soumis à un dispositif Pinel, à l’issue des 6 ans, qui sera la fin du Pinel pour vous, le locataire voudra peut-être rester dans l’appartement. À ce moment, vous ne pourrez pas augmenter le loyer juste parce que vous ne bénéficiez plus du Pinel et vous ne pourrez pas donner congé au locataire sans une raison vraiment valable. Les promoteurs sont aussi avantagés dans cette histoire. Le dispositif Pinel a augmenté la réalisation des programmes immobiliers neufs. Les constructeurs ont trouvé le moyen de se faire une belle marge sur la vente de ces biens. De base, il est vrai qu’un logement neuf coûte plus cher que l’ancien, mais les promoteurs immobiliers ont décidé d’avoir la main particulièrement lourde sur les logements soumis au dispositif Pinel. Ces programmes sont donc bien plus chers à l’achat, que les programmes neufs classiques. Pour garantir une certaine rentabilité, ces constructeurs construisent vite, avec des matériaux de basse qualité, les travaux sont donc bâclés et le rendu est souvent hasardeux. Comme les ventes se font sur plan, ce n’est qu’à la livraison que les investisseurs se rendent compte de toutes les malfaçons dans le logement. Les travaux qui pourront par la suite être nécessaire, seront donc supportés par le propriétaire, c’est-à-dire vous. L’Etat, fait aussi partie des gagnants, même s’il vous fait croire le contraire. En effet, l’Etat dit renoncer à une partie de vos impôts pour vous permettre d’investir, d’être propriétaire d’un bien et de garantir votre retraite… En réalité, ils ne perdent pas d’argent. Pourquoi ? Parce que la vente de ces logements est soumise à la TVA, l’Etat récolte donc les 20 % de TVA sur chaque vente de ces programmes neufs. De plus, la réduction d’impôt s’étale sur plusieurs années ce qui est finalement minime pour l’Etat. Également, le dispositif Pinel n’exonère pas de toutes les charges, vous aurez donc encore des taxes à payer.

Malheureusement, en investissant dans le dispositif Pinel, vous serez plutôt le grand perdant !

D’ailleurs, sachez que vous ne pourrez pas revendre votre bien avant la fin des 6 années, à moins de payer de fortes pénalités. Et même après ces années, la revente de votre bien ne sera peut-être pas une plus-value. En effet, passer 5 ans un logement n’est plus considéré comme neuf, il passera donc du côté de l’ancien. Vous devrez donc vous alignez au prix de l’ancien et si l’immeuble ou le quartier où le logement est situé s’est dégradé, vous n’en tirerez vraiment pas le meilleur prix. Ne croyez donc plus ces publicités mensongères qui prônent seulement l’investissement locatif dans ces programmes immobiliers neufs via un Pinel et qui rejettent l’investissement dans l’ancien.

Du coup, tout ceci vous décourage peut-être à investir ? Au contraire, ne soyez pas découragés. En matière de finances personnelles et d’investissement, n’allez jamais sur les produits dédiés à la masse, sinon vous aurez les mêmes résultats que Monsieur Toutlemonde.

Il est possible d’investir dans l’immobilier et de défiscaliser, avec d’autres moyens. Pour cela, il est primordial de vous former. En effet, par le biais d’une formation efficace, vous apprendrez pourquoi il est préférable d’investir dans l’ancien plutôt que dans le neuf.

En mettant en place les structures adaptées, en investissant en vous pour vous former, vous deviendrez un investisseur responsable et aurez un rendement certain. Vous apprendrez à déjouer les nombreux pièges qui pourraient se dresser devant vous. N’attendez pas que l’école ou l’Etat, vous apprennent comment investir dans l’immobilier, parce qu’ils ne le feront pas et n’ont aucune volonté de le faire.

Avant de vous lancer dans l’investissement, il est vrai qu’il faut investir avec une vision à long terme, mais le but n’est pas de perdre du temps et de l’argent, mais plutôt d’en gagner. N’investissez pas pour payer moins d’impôts, mais investissez pour gagner de l’argent maintenant, et pas dans 20 ans ! Retenez ceci, la réussite soudaine n’existe pas, ce sont les bonnes décisions prises chaque jour qui vous permettront de performer. De simples ajustements à votre vie actuelle, transformeront vos frustrations d’aujourd’hui à de belles réussites futures.

Sur les bases de cette très belle citation, ne négligez plus la lecture, ni d’investir sur vous-mêmes, c’est une clé pour toute personne qui aspire à vivre l’indépendance financière un jour.

Louis Doucède