Comprendre la notion de cash-flow

Le cash-flow est un terme régulièrement utilisé dans la sphère de l’investissement immobilier. Pourquoi faut-il générer des cash-flows ? Comment les réaliser et ne pas se contenter de rembourser le prêt immobilier ?

Souvent, les gens pensent qu’investir dans l’immobilier se résume à acheter un bien, le faire financer et acter la vente chez le notaire.
Cependant, un achat immobilier et une opération immobilière ne se structurent pas de la même manière.
Pour l’investissement, il faut au préalable définir son projet d’un point de vue fiscal. Savoir sous quel régime, le bien sera détenu par le propriétaire, puis comment sera-t-il loué.
Ce sont des choix à faire dès le départ et à ne pas négliger. Il est compliqué d’acheter un bien en nom propre, et en suite décider de le détenir via une SCI. En effet, il faudrait revendre ce bien immobilier à la SCI et payer à nouveau des frais de notaire. Ce serait donc un mauvais choix financier.

Le plus important en matière d’investissement immobilier, lorsqu’on veut en vivre, c’est de gagner de l’argent dès le début. Cela peut paraître impossible, pourtant, il suffit d’appliquer une bonne méthode pour y arriver.
En France, la plupart des investissements immobiliers génèrent 4 % de rentabilité brut, alors qu’il faut compter sur une rentabilité minimum de 8% pour que le bien s’autofinance.
C’est pour cela que l’investissement locatif type Pinel ou dans le neuf est à éviter, car il serait très difficile d’avoir une rentabilité supérieure à 8 %.

Toutefois, différentes possibilités et techniques permettent d’augmenter sa rentabilité et d’obtenir plus de cash-flows.
La fiscalité a un rôle primordial. Votre cash-flow dépendra de votre imposition. Si celle-ci est forte, vous risquez d’obtenir un cash-flow négatif. C’est ce que certains appellent l’effort d’épargne, alors qu’en réalité, c’est le résultat d’un mauvais investissement. Le but est de générer de l’argent dès le départ.

Une clé pour vos investissements immobiliers, c’est d’acheter dans l’ancien et systématiquement négocier le prix. S’informer au maximum sur la raison de la vente (succession, séparation, etc.), vous permettra d’orienter la négociation différemment. Vous pourrez ainsi acheter en dessous du prix du marché.

Le financement est également un élément très important. Il jouera un rôle crucial dans la réussite de vos investissements. En fonction de la durée de l’emprunt, vous pourrez échelonner les paiements afin que les loyers soient supérieurs à la mensualité, que vous devez rembourser à la banque chaque mois.
Plus vous pourrez étaler le financement (au moins 20 ans), plus ce sera avantageux si l’opération a été bien montée. L’objectif étant de gagner de l’argent tout au long de l’opération, et pas seulement à la fin du remboursement du crédit.

Comment calculer un cash-flow ?
Pour cela, il est plus simple de se considérer comme une société pour que le calcul soit plus simple. Les loyers et toutes les entrées d’argent représentent donc le chiffre d’affaires. Sur ce dernier nous déduirons le remboursement du prêt, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non-occupant qui est obligatoire lorsqu’on met un bien en location, les travaux d’entretien courant et les charges de copropriété. À ceci s’ajoute, les impôts et les frais de gestion éventuels. Après avoir réalisé toutes ces soustractions, on obtiendra le fameux cash-flow.
S’il est positif, cela démontre que l’opération est viable, alors que s’il est négatif, c’est une mauvaise opération immobilière et non de l’effort d’épargne.

Les cash-flows positifs sont essentiels pour vivre de l’immobilier, quitter un travail et devenir indépendant financièrement. Pensez-y !

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